Непосилно скъпите жилища ще стопят населението на Европа наполовина

Населението на Европа ще намалее наполовина до края на века, тъй като растящите цени на жилищата в съчетание с последиците от блокадите заради COVID принуждават двойките да имат по-малко деца. Континентът може да бъде дом на по-малко от 350 млн. души до края на 21-и век спрямо над 700 млн. днес, отбелязва икономистът Джеймс Померой от HSBC, цитиран от британския вестник Daily Telegraph.

„Макар че икономическото развитие обичайно понижава раждаемостта, на развитите пазари има известни данни, че раждаемостта намалява заради завишените цени на жилищата, тъй като двойките отлагат раждането на първото си дете, отчасти защото хората се женят по-късно, но също и защото трябва да спестяват по-дълго време, за да купят семейно жилище“, пише Померой.

Това се превръща в особен проблем след началото на пандемията, която тласна нагоре търсенето на по-големи имоти и направи семейните жилища в богатия свят по-скъпи.

“Предвид движенията в цените на жилищата в последните няколко години те вече са много високи, особено съотнесени към доходите“, отбелязва икономистът.

„В Германия, Нидерландия, Канада и Нова Зеландия цените на жилищата са с над 30% по-високи спрямо нивото им през 2015 г., съотнесено към доходите. За много млади домакинства с по-ниски нива на доходи тези жилища, особено достатъчно големите за създаване на семейство, сега са извън възможностите им“, коментира Померой.

Ако настоящите тенденции се запазят, населението на Китай се очаква да намалее от 1,42 млрд. души сега на 1,17 млрд. души през 2050 г., а това на Хонконг ще се стопи от 7,5 млн. на 6,7 млн. души. Индия ще изпревари Китай като страната с най-голямо население в света, като до средата на века то се очаква да нарасне от 1,42 млрд. души тази година на 1,55 млрд. души.

САЩ, които са подкрепени от по-високата раждаемост в сравнение с Китай и традиционната си отвореност за мигранти, ще имат население от 345 млн. души през 2050 г. спрямо 338 млн. души днес.

HSBC отбелязва, че закупуването на жилище е извън възможностите на средностатистическа двойка в двадесетте им години във Великобритания въз основа на цените на жилищата в момента и доходите на младите хора с ипотечен кредит, който е 4,5 пъти над доходите им.

„Доходите трябва да са с близо 20% над средното ниво, за да стане закупуването на жилище поне малко достижимо и то без да се взема предвид фактът, че жилище с три-четири спални за създаване на семейство вероятно ще струва повече от средните цени на жилищата, които включват голям брой апартаменти и едностайни и двустайни имоти“, отбелязва Померой.

Средните цени на жилищата във Великобритания достигнаха 286 хил. паунда през юни, показаха данни на британския Национален статистически институт. Това е ръст със 7,8%, или с 20 хил. паунда, за една година. Ръстът на цените се забави в последно време, но обичайният имот все пак струваше с почти 3 хил. паунда повече през юни в сравнение с май.

В същото време цените на жилищата в Европа растат бързо, тъй като изкривявания в икономиката след пандемията наред с нашествието на Русия в Украйна тласкат инфлацията до двуцифрено равнище в по-голямата част от Стария континент.

„Двойките, които смятат да създадат семейство, може да помислят още веднъж“ предвид разходите за отглеждане на дете и по-широкия натиск върху финансите им, отбелязва Померой.

Ако настоящите тенденции продължат, той очаква населението на света да достигне връхна точка в началото на 2043 г., четири десетилетия по-рано от прогнозите на ООН, дори след като организацията понижи предвижданията си за раждаемостта.

Това се очаква да доведе до по-слаб ръст на световната икономика и по-тежки предизвикателства за публичните финанси, тъй като по-малко работещи младежи ще плащат данъци за финансиране на услугите, необходими за възрастните граждани, отбелязва HSBC. Според банката това ще доведе и до „по-неустойчиви“ държавни дългове, тъй като по-малко хора ще работят, за да плащат данъци за обслужване на нарастващото дългово бреме.

Сред потенциалните решения са насърчаване на хората да имат повече деца, но HSBC предупреждава, че това „обичайно има ограничен успех в повишаването на раждаемостта“. Банката предлага също намаляване на разходите за отглеждане на деца или насърчаване на имиграцията за внасяне на повече работещи хора, но признава, че „това може да се окаже политически непопулярно в много страни“.

Инвестиция в собствено жилище по време на инфлация

За ситуацията на жилищния пазар у нас говори експертът Добромир Ганев
На фона на икономическа криза, геополитическата ситуация в Украйна и двугодишната COVID-пандемия, не се забелязва низходяща посока на пазара на недвижими имоти.

„Започна тенденция да се купува втори дом, второ жилище от хората, без да се разделят с градската си собственост и това е масов процес.”, посочи Добромир Ганев, председател на „Национално сдружение недвижими имоти” в студиото на NOVA в предаването „Твоят ден“ на NOVA NEWS.

„150-200 хиляди души имат смяна на регистрацията от голяма към по-малка селищна система. Страшно много, 10-12 фактора, влияеха на пазара в един и същи момент и по тази причина 2021 г. беше рекордна, най-силната от 2008 г. насам. За тази година ръстът до момента е около 7%, за Варна например- 20% увеличение на обема от сделки за първото шестмесечие, за София – процентът е около 4. Основното, което се отразява на желанието на хората да придобиват още повече жилищна собственост, са леките покачвания на лихвите или по-скоро очакването за покачване дългосрочно, което е неизбежно на фона на инфлацията, с която трябва да се справи Европейската централна банка”, според Добромир Ганев.

Експертът посочи още, че инфлацията се е отразила изключително благотворно на пазара. Хората, в стремежа си да запазят спестяванията си да не бъдат „изядени” от инфлацията, са използвали най-различни методи за влагане в различни активи, един от тях е недижимата собственост. Разбира се, не всеки има тази възможост – да играе на този пазар, но някои са инвестирали в злато, други – в криптовалути, трети – в акции, четвърти – просто в ремонт на своето жилище.

Вероятно ще има спад до края на годината. България е на последно място по прозрачност на пазара на недвижимите имоти в Европейския съюз. 11.5 процента е ръстът на индекса на жилищните цени за първото тримесечие.

„Увеличава се започнатото ново строителство, но в същото време не се увеличава предлагането поради простата причина, че много предприемачи са спрели поради неяснотата на себестойността на тяхната бъдеща продукция. Освен това, самите граждани са притеснени за покупките „на зелено”. Това е една от най-рисковите покупки в България.“, по думите на експерта.

Цялото интервю гледайте във видеото: https://bit.ly/3A5hguR

Какъв имот да избера за инвестиция

Инвеститорите в недвижими имоти печелят чрез приходи от наеми, поскъпване и печалби, генерирани от бизнес дейности в зависимост от имота. Ползите от инвестирането в недвижими имоти включват стабилен пасивен доход, данъчни облекчения и защита на парите срещу инфлация. Независимо дали инвестирате във физически имоти или АДСИЦ, трябва да изберете най-подходящия имот за вашата инвестиция.

Инвестиция в жилище
Инвестирането в жилище все по-често се свързва с последващо отдаване под наем. В по-големите градове може да се постигне по-висока доходност. Разбира се, огромно значение има кварталът и намиращите се в близост удобства. Пазарът на имоти дава възможност за ръст на стойността на направената инвестиция в следствие на покачването на цените на имотите.
Ако копнеете за вила в близост до брега на морето или къща в ски-курорт, може да обмислите закупуването на ваканционен имот. Може да отдавате имота под наем, когато не го ползвате. Отдаването под наем ще компенсира разходите за поддръжката му. Има много сайтове, в които да публикувате обявата си, за да стигнете до кандидат-туристи.

Инвестиция в сграда
Покупката на самостоятелна къща като цяло е по-скъп вид инвестиция, която обаче се отплаща. Отдава се под наем на хора, които държат да живеят в къща, но предпочитат да наемат, вместо да купят своя. Плюсовете сa, че винаги има търсене на този тип имоти, а поскъпването обикновено изпреварва това на други инвестиционни имоти. Освен това е по-лесно да се намери купувач (можете да продадете на сегашния наемател или на потенциален инвеститор), ако решите, че вече не искате да притежавате имота.
Ако разполагате с още по-солиден капитал, можете да инвестирате в малък многофамилен имот (къща или сграда с от две до четири отделни стаи/апартаменти) или голяма многофамилна сграда (например апартаментен комплекс с пет или повече жилищни единици). В един от тези имоти може да живее самият собственик, а останалите да бъдат заети от наематели. Тази инвестиция предлага стабилна възвращаемост независимо от състоянието на икономиката.
Закупуването на офис площ или магазини с цел отдаване под наем на една или няколко фирми също е добра идея. Най-голямото предимство са значителните наеми от наемателите на офисите/магазините. Друг вариант е да се насочите към имущество със смесено предназначение, например комбинация от офиси и апартаменти или от апартаменти и магазини.

Инвестиция в земеделска земя
Светът е в период на повишено търсене на земя поради комбинираните изисквания за осигуряване на храни, фуражи и горива. Земеделската земя е отлична дългосрочна инвестиция, като доходността от нея в някои случаи може да е дори по-висока от тази на имотите. Нейното местоположение е от ключово значение, а при добро управление тя може да донесе висока доходност. Отдаването под аренда и наем на земя носи по-висока възвращаемост, особено при по-големите площи.
Българската обработваема земя има някои уникални и много полезни характеристики – ниска волатилност (променливост), висока доходност при отчетен риск, ниска корелация (взаимна зависимост) към традиционни класове инвестиционни активи, силна връзка с растежа на нововъзникващ пазар с нисък политически риск, приближаване до цените на земите в страните от ЕС и създаване на сигурен паричен приход.

Акционерни дружества със специална инвестиционна цел
Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) или Real Estate Investment Trust (REIT) в чужбина предлагат начин за инвестиране в недвижими имоти, без да се налага да притежавате, управлявате или финансирате самите имоти. Тези дружества са създадени, за да инвестират в недвижими имоти, както и други активи, които са свързани с тях.
АДСИЦ са учредени и лицензирани съгласно изискванията на едноименен закон, спазването на който е под контрола на Комисията по финансов надзор. Акциите им се търгуват на регулиран пазар – Българска фондова борса, което допринася за тяхната ликвидност и прозрачност.
Акциите на АДСИЦ са едни от най-ликвидните на фондовата борса, което дава възможност на инвеститорите лесно да ги търгуват. Друго предимство е възможността за придобиване на дял в недвижима собственост срещу малки суми. Минимум 90% от реализираната печалбата се разпределя под формата на дивидент.

Борсово търгувани фондове в имоти
Освен чрез АДСИЦ, можете да инвестирате в недвижими имоти и ако закупите акции от ETF-и. ETF на английски означава „Exchange Traded Fund“, а в превод – борсово търгуван фонд. Това представлява ценна книга, която можете да купувате и продавате на съответните фондови борси чрез инвестиционен посредник, подобно на обикновените акции.
Борсово търгуваните фондове имат по-ниски такси за управление от стандартните взаимни фондове и обикновено следват някакъв индекс, като в случая той е свързан с имоти. Не всички борсово търгувани фондове обаче са достъпни за граждани на ЕС. За съжаление повечето популярни американски ETF-и не са достъпни за българи. Добрата новина е, че има достатъчно добри европейски и български борсово търгувани фондове.

Какви данъчни облекчения можем да получим?  
За недвижими имоти на лица, които за тях са основно жилище, законът предвижда данъчно облекчение. За тези имоти данъкът се дължи с 50 на сто намаление. За имот, който е основно жилище на лице с установена по съответния ред намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.
„Основно жилище“ представлява имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на собственика и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината. Трябва да се има предвид, че облекчението за основно жилище може да се ползва само за един имот.
При АДСИЦ печалбата не се облага с корпоративен данък. Капиталовата печалба, която акционерите реализират от търговия с акции на АДСИЦ, не подлежи на данъчно облагане. Дивидентите се облагат с данък в размер на 5% – наполовина по-ниска ставка в сравнение с други видове търговски дружества.

Източник:
pariteni.bg

Очаква се поскъпването на жилищата в България да се забави с около 2-3 процента до края на годината

Очаква се до края на годината цените на жилищата в България да намалят темпа на растеж с около 2-3 процента, но вероятността да регистрираме спадове е незначителна заради недостатъчно предлагане, особено в София. Това прогнозира в интервю за БТА председателят на Управителния съвет на Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ) Добромир Ганев.
Решаващо значение за пазара на недвижими имоти през следващите месеци и началото на 2023 г. ще има начинът, по който служебното и следващото редовно правителство ще се справят с енергийната и газовата кризи.
„Ако те се справят, рискът от сътресения на този пазар не е голям, защото очакванията са за запазване като цяло на обемите на сделките на нивата им от второто тримесечие на годината, на места с незначителни спадове от 1 до 3 процента до края на годината“, коментира Ганев. Това обаче според експерта е пренебрежимо малко спрямо отчитаните положителни тенденции през последните няколко години.
Има очаквания тенденцията от второто тримесечие на годината за спад в броя на сделките да се отрази под формата на спад на ръста на цените, но свиването на обемите на сделките през първото шестмесечие на 2022 г. все още не е повсеместно в страната.
„Спадове има само в две или три населени места и те са минимални, от 2 – 3 процента“, каза Ганев и допълни, че става дума за Враца (спад от 1 на сто), Плевен (спад от 2 на сто) и Стара Загора (спад от 1 на сто). Във Варна се отчита ръст в броя на сделките с 20 процента за първата половина на годината спрямо същия период на предходната, която беше най-силната за последните 12 години. В София ръстът, макар и по-малък, все още е 4 процента, а за страната като цяло ръстът е 7 на сто за първата половина на 2022 г., коментира експертът.
Това, което основно се очаква да повлияе на пазара на недвижими имоти, е политиката на Европейската централна банка (ЕЦБ) по отношение на лихвите и мерките за намаляване на инфлацията, като вече има тенденция за леко покачване на лихвите на търговските банки в страната, допълни експертът. Според него този фактор ще повлияе върху активността на потребителите на ипотечни кредити. Политическите криза в България обикновено са причина за ускоряване на решенията за реализиране на сделка на имотния пазар, показват наблюденията на експерта.
Според него превес в решенията на купувачите на жилища у нас ще имат макроикономическите показатели и отражението през зимата на енергийната и газовата криза върху тях.
Повишаването на лихвите по влоговете все още не е предпоставка участниците в пазара на недвижими имоти да пренасочат спестяванията си към банките. Подобна е и картината при лихвите по ипотечното кредитиране, като свидетелство за това са отчетените като цяло ръстове на отпуснатите кредити, въпреки известното намаляване по отделни градове. Същевременно експертът посочи, че няма очаквания за рязко покачване на лихвите нито по влоговете, нито по ипотечните кредити. В това отношение политиката на ЕЦБ е да не прибързва с рязко увеличаване на основната лихва, за да не повлияе това негативно на икономиките на европейските държави, коментира експертът.
По-голямата опасност за пазара на недвижими имоти у нас би се породила, ако ръстът на цените на жилищата започне да превишава ръста на доходите на българите, което все още не е факт. Ако това обаче се случи и то за продължителен период, има вероятност нашият пазар да стане недостъпен за голяма част от българите, както това вече се случва в някои европейски пазари, каза Ганев и даде пример с Виена, Амстердам, Лондон, Париж и др.. За първото тримесечие на годината цените на жилищата у нас са нараснали с около 8 – 9 на сто по данни на националната статистика, което все още не изпреварва ръста на доходите у нас.
Същевременно Ганев изтъкна, че купувачите на пазара на имоти в България през първата половина на година са били 112 000, а на годишна база те са около 250 000, което е само около 5 на сто от трудоспособното население в България. В този смисъл свиването на покупателната способност на населението заради ръста на инфлацията едва ли ще окаже съществено влияние върху пазара на жилища в страната, отбелязва той.
Запазва се тенденцията от последните две години да се строят по-големи апартаменти предвид трайния интерес на купувачите заради пандемията и необходимостта от преминаване на дистанционна работа и обучение на децата. Така коментира експертът данните на НСИ, според които за анализирания период най-висок е бил делът на новопостроените жилища с три стаи (35,4 на сто), следван от този на жилища с две стаи (34,9 на сто).
Желанието на българите да живеят по-нашироко и да имат втори дом, който все по-често се използва и за офис, е обяснението на експерта за отчетения от НСИ най-голям дял през юни на въведени в експлоатация новопостроени къщи (78,2 на сто) и за ръста в броя на новопостроените къщи и вили през второто тримесечие спрямо същия период на 2021 г.
Най-много жилищни сгради са въведени в експлоатация в областите София (столица) – 165 сгради с 1026 жилища, Пловдив – 163 сгради с 533 жилища, и Бургас – 138 сгради с 472 жилища в тях, отчете статистиката за анализирания период.

Източник: БТА

Жилищните заеми нараснаха до 20% от всички кредити у нас

Жилищното кредитиране на спира да расте въпреки рекордно високите цени на имотите и достигнатия пик на пазара. Така към края на първото полугодие на тази година, жилищните заеми вече оформят приблизително 20% от всички банкови кредити на неправителствения сектор у нас, сочат данните на БНБ.

Жилищните кредити нарастват с 18.2% на годишна база към края на месец юни, като за първи път преминават границата от 15 млрд. лева. Темпът на растеж отчита минимално забавяне от 0.01 процентни пункта спрямо предходния месец май (+18.3%), като общият обем на всички активни заеми за жилища у нас достига 15.149 млрд. лева. За сравнение, преди 12 месеца сумата в този сегмент възлизаше на 12.81 млрд. лева.

Общата размер на кредитите за неправителствения сектор в България нараства с 12.6% на годишна база до 75.85 млрд. лева към края на март. Така към средата на настоящата година, заемите за жилище представляват 19.97% от всички кредити за неправителствения сектор.

Преди година делът е възлизал на 19.01% от всички заеми, а към края на първото полугодие на 2020 година делът на ипотечните кредити е бил 17.8%. Към средата на предепидемичната 2019 година заемите за жилище са оформяли 18.7% от кредитите за неправителствения сектор.

Рекордното нарастване на жилищното кредитиране се случва на фона на две последователни тримесечие на забавяне в темпа на растеж на вписаните сделки с недвижими имоти у нас, става ясно от данните на Агенцията по вписванията. Последното предполага охлаждане на имотния пазар поради достигане на пик в активността. Друга причина за свиване на годишния растеж може да се търси в рекордно високите цени на жилищата.

Липсата на спад в покупко-продажбите на имоти у нас изглежда се поддържа от все още горещия пазар на жилищното кредитиране, който се характеризира с рекордно ниски лихви през последните години.

През второто тримесечие на тази година, вписаните сделки с имоти в България нарастват с едва 4.3% на годишна база. На най-големия имотен пазар у нас, този в София, годишното увеличение достига скромните 0.27% спрямо същия период на миналата 2021 година.